Автор этой заметки – член Американской и штата Нью-Йорк коллегий адвокатов, и партнёр адвокатской компании Оlonoff Asen & Serebro, LLP. Его клиентами в разное время были News Corporation (владелец телеканала Fox, а также крупнейших газет Нью-Йорка и Вашингтона) и один из самых влиятельных инвестиционных банков на Wall Street – Lehman Brothers, а также ряд крупных инвестиционных компаний США и Европы. Борис Серебро специализируется в широком комплексе вопросов, связанных с покупкой, продажей, строительством, развитием и эксплуатацией коммерческой и частной недвижимости, а также в оформлении коммерческих сделок.

Несмотря на то, что в прошлом рыночные цены на недвижимость в США подвергались резким изменениям, покупка коммерческой собственности и частного жилья в США всегда считалась в среде предпринимателей всего мира выгодным и относительно безопасным способом вложения средств. В конце прошлого столетия многие крупнейшие здания Манхэттена в Нью-Йорке были приобретены японцами. Владение виллой на побережье Флориды всегда считалось признаком успеха среди деловых людей всего мира. В последнее время этим относительно новым для них способом инвестирования начали пользоваться граждане и выходцы из стран бывшего Советского Союза.

В этом нет ничего удивительного. В последние несколько лет цены на недвижимость в США демонстрируют стабильный рост. Например, в некоторых привилегированных пригородах Нью-Йорка рост цен на жильё составляет 15-20% в год. Во все времена в США доход с аренды коммерческой недвижимости считался стабильным источником дохода.

Законодательство США не только не ограничивает право иностранцев на покупку в стране коммерческой и частной недвижимости, но и поощряет такого рода инвестирование. Во многих случаях иностранные инвесторы в американскую экономику имеют привилегии на право въезда в США и даже на получение визы на постоянное жительство (так называемая «green card»). Для некоторых покупка недвижимости в США является первым шагом на пути приобретения легального статуса иммигранта.

Каковы затраты на покупку недвижимости?

Налоги, связанные с покупкой недвижимости, оплачивает продавец, а не покупатель. Основным расходом покупателя является страховка паспорта приобретаемой недвижимости (так называемый «title insurance») из расчёта, примерно, 3-4% от стоимости покупки. Title insurance оплачивается единожды и навсегда. Кроме того, покупатель платит своему адвокату и, возможно, другим специалистам за экспертную оценку объекта покупки (инженерам, специалистам по финансам и т. п.).

Каковы особенности финансирования покупки недвижимости?

Банки, как правило, охотно финансируют покупку недвижимости в США, беря в качестве залога саму недвижимость. В настоящее время многие американские банки открывают кредиты для покупки недвижимости в США гражданам других стран (в случае, если покупатели – иностранцы удовлетворяют требованиям банка). Для владельцев недвижимости наличие долга банку во многих случаях оказывается финансово выгодным, поскольку по американским законам сумма интереса, которую покупатель оплачивает банку, вычитается из его дохода, и таким образом, уменьшает размер прибыли, с которой владелец обязан платить подоходный налог.

Каковы расходы на содержание недвижимости?

Текущие расходы состоят из: (а) уплаты ежегодных налогов на недвижимость (“real estate taxes”); (б) расходов по уходу за собственностью и поддержания её физического состояния (“maintenance”); и (в) сумм, расходуемых на зарплату управленческого персонала (в случае коммерческой недвижимости).

Каковы налоги на прибыль с недвижимости в США для иностранцев?

По закону США иностранные граждане и компании, получающие прибыль со своих коммерческих владений в нашей стране, облагаются подоходным налогом, как и граждане страны. Правила подсчёта налогов для иностранцев несколько отличаются и, в некоторых случаях, зависят от гражданства налогоплательщика.

Каковы источники прибыли с инвестиций в недвижимость?

Источниками прибыли с инвестиций в коммерческую недвижимость могут являться:
- Автоматический рост цен. С течением времени рыночная цена недвижимости (частной или коммерческой) может существенно (в некоторых случаях, в несколько десятков раз) возрасти.
- Превышение годовой суммы доходов с аренды коммерческой собственности над расходами на содержание и владение недвижимостью. В Нью-Йорке эта статья прибыли может достигать 10-20% в год от суммы инвестиций.
- Рост стоимости недвижимости, связанный с её благоустройством. Как правило, купив недвижимость за US $X, и вложив в её благоустройство US $Y, владелец сможет продать свою собственность за сумму, существенно превосходящую величину US $(X+Y).
Обычно максимальная прибыль с коммерческой недвижимости достигается комбинацией всех перечисленных выше источников.

Каковы условия продажи иностранцами американской недвижимости?

Иностранные граждане, которые ко времени продажи своей недвижимости не успели получить право на постоянное жительство в США, облагаются налогом, составляющим 10% продажной стоимости их собственности.

Коротко о налогообложении иностранцев в США

С одной стороны американская государственная служба, отвечающая за сбор федеральных налогов (IRS), относится к иностранцам во многих случаях более либерально, чем к своим гражданам. С другой стороны, гражданам других стран приходится сталкиваться в Соединенных Штатах с формами налогообложения, которые не применяются у них дома и с которым они не знакомы.
Как правило, грамотное и тщательно продуманное оформление сделки (купля, продажа, инвестиция) помогает иностранцам избежать нежелательных “сюрпризов” и существенно снизить налоги или вообще свести их к нулю.

Практические советы

1. По вопросам организации покупки (покупать ли на имя частного лица, офшорной или американской компании, используя наличные деньги или привлекая посторонний источник финансирования) и оформления контракта на покупку (являющимся обязательным) следует обращаться к адвокату, специализирующемуся в соответствующих вопросах. На практике выбор формы организации покупки – частное лицо, офшорная компания, американская компания – зависит от множества обстоятельств. В каждом конкретном случае одна из трёх форм оказывается предпочтительнее двух других.
2. Поиск подходящего объекта покупки следует поручить брокеру; услуги брокера оплачивает продавец (несмотря на то, что нанимает брокера покупатель).
3. Особое внимание при покупке коммерческой недвижимости необходимо уделять анализу финансового и физического состояния объекта покупки, поскольку по американским законам новый владелец после завершения сделки не может иметь никаких претензий к продавцу.
4. По американским законам покупатель недвижимости почти всегда «наследует» долги продавца, отражённые в паспорте (title) недвижимости, поэтому особое внимание следует уделить выяснению «чистоты» паспорта.
5. После событий 11 сентября 2001 года, американские правоохранительные органы особенно озабочены тем, чтобы в американскую экономику не вкладывались деньги, заработанные на нелегальных операциях. В действие введен целый ряд проверочных процедур, цель которых «отсеять» инвесторов, имеющих сомнительный источник доходов. Подробное описание этих процедур и определение того, что считается незаконным, выходит за пределы этой небольшой заметки.

По всем вопросам, поднятым в этой заметке, можно обращаться к русско-говорящему адвокату Борису Серебро в его Нью-Йоркский офис по адресу:
500 Fifth Avеnue, Suite 800, New York, NY 10110, U.S.A.,
по прямому телефону (212) 768-2221 или
e-mail bserebro@legalny.com.
Материалы, представленные в этой заметке, носят исключительно информативный характер и не должны рассматриваться как юридический совет.